Různé distribuční klíče pro výpočet provozních nákladů
Dodatečné náklady jsou obvykle dodatečné náklady, které nájemcům vzniknou. Patří sem věci, jako je voda, kanalizace, horká voda, odvoz odpadu nebo osvětlení a elektřina ze společných prostor. Pokud je to možné, distribuční klíč by měl být vždy zaměřen na spotřebu a příčinu.
- Fakturace na základě poměrných metrů čtverečních
- Fakturace podle systému na osobu
- Účtování po měření (orientované na spotřebu)
- Fakturace podle jednotek
Zákonné požadavky při neexistenci dohody
V závislosti na dalších souvisejících nákladech lze použít různé alokační klíče. Tyto musí být odpovídajícím způsobem dohodnuty v nájemní smlouvě. Pokud zde nejsou žádné dohody, platí výpočet založený na metru čtverečním. Pronajímatel však může také jednostranně určit alokační klíč, pokud se změní ze spotřeby a původu nezávislé na použití a klíče závislé na původu.
Pronajímatelé mohou distribuční klíč nastavit jednostranně
Nájemce v tomto nemá v zásadě žádné slovo. Za tímto účelem je pronajímatel povinen použít nejoptimálnější alokační klíč (ekonomický, spravedlivý, založený na snadném použití). Existuje však jedna výjimka: při fakturaci za teplou a studenou vodu (a tedy automaticky za odpadní vodu) může nájemce trvat na vodoměru - musí však nést také náklady.
Alokační klíč s možností sporu
Nejkontroverznější je rozdělení nákladů na obyvatele. Na první pohled se to může zdát vyloženě férové. Nicméně - a tak to určil i BGH - počet lidí v domácnosti neříká nic o jejich spotřebě. Rozdělení na obyvatele je nicméně vnímáno jako kauzálně orientované, například v případě sběru odpadu.
Distribuční klíč musí být také ekonomický a snadno použitelný
Kromě toho neexistují nezanedbatelné nevýhody pro majitele velkých archivačních systémů. Základem pro výpočet na obyvatele nesmí být počet registrovaných osob. Pronajímatel musí spíše trvale zaznamenávat skutečný počet osob v domácnosti. Navíc nese důkazní břemeno. Proto tento výpočetní základ není zvlášť ekonomický pro velké systémy.
Předpisy pro různé hodnotící klíče
Distribuční klíče jsou navíc zakotveny v různých právních textech.
- BGB (občanský zákoník)
- Nařízení o provozních nákladech
- Vyhláška o nákladech na vytápění
- Nařízení o bydlení (pro byty financované z veřejných prostředků)
Změny distribučních klíčů
Pokud chce pronajímatel změnit jeden nebo distribuční klíče, obecně nepotřebuje souhlas nájemce. Může však změnit klíč pouze pro příští, stále následující fakturační období, a musí to také oznámit.
Platby na účet se nemusí zvýšit, pokud došlo k chybám v obsahu posledního vypořádání.
Různé vzorce výpočtu
Kromě základních vyhlášek, které jsme zmínili, se stejně jako ve vyhlášce o provozních nákladech používají i vyhlášky pro výpočet. Nařízení o nákladech na vytápění také poskytuje několik výpočtových vzorců, které lze použít v závislosti na konkrétních okolnostech.
Základní požadavky na distribuční klíč
Jednotlivé distribuční klíče nemusí dodržovat zdánlivě nejspravedlivější výpočetní základ, ale každý alokační klíč musí být pro nájemce srozumitelný. Pokud se použije distribuční klíč, který se odchyluje od zákonných šablon, musí to být projednáno s nájemcem v účtu za služby (nebo v nájemní smlouvě). Pokud je zahrnut v posledním účtu za služby a od té doby se nezměnil, je to také dostačující.
tipy a triky
Pronajímatel musí vždy účtovat takovým způsobem, aby nedostal žádnou finanční výhodu. Kromě toho nesmí přenášet provozní náklady na volné byty na další nájemce.
Nelze použít ani distribuční klíč pro fakturu za služby, který není pro laiky srozumitelný. Pronajímatel nicméně může v případě potřeby kombinovat různé distribuční klíče.
