Co je to hypotéka?
Banka, která půjčuje velké množství peněz, se přirozeně chce ujistit, že je skutečně získá zpět. Hypotéka na nemovitost slouží jako záruka pro banku nebo jiného věřitele. Pokud dlužník nesplácí své dluhy, povede to k exekučnímu prodeji nebo správě hypotečního majetku. Banka přijímá své peníze z výnosů.
Slovo „hypotéka“ pochází z řečtiny, v němčině to znamená něco jako „zástavní právo k nemovitosti“. Maximální částka hypotéky je dána hodnotou zastavené nemovitosti: Například pokud vlastníte rodinný dům s vysokou tržní hodnotou, můžete si obvykle půjčit větší částku peněz než někdo s malým bytem, který se obtížně prodává. Půjčky zajištěné hypotékou mají obvykle pro dlužníka nižší úrokové sazby, takže tento typ zajištění se pro dlužníka také vyplatí.
K právní účinnosti hypotéky je nutný záznam v příslušném katastru nemovitostí. Majitel nemovitosti nemusí být zároveň dlužníkem, může po konzultaci ručit svým majetkem také za jinou osobu. Ale to je zřídka případ. Přesné právní předpisy o hypotékách najdete v německém občanském zákoníku (BGB).
Rozdíl mezi hypotékou a poplatkem za pozemek
Hypotéka jako zástavní právo k zajištění pevné pohledávky je kompenzována pozemkovým poplatkem, což v praxi umožňuje pružnější vyřízení pro obě strany. Je-li to nutné, poplatek za pozemek zůstane na místě i po splacení půjčky, což může být pro věřitele velmi užitečné. Pozemní poplatek může znovu vstoupit v platnost, pokud vlastník nemovitosti například provede změnu splátkového kalendáře. Za tímto účelem oba smluvní partneři jednoduše rozšiřují bezpečnostní smlouvu.
Hypotéka naproti tomu vyprší, když je úvěr plně splacen, a již ji nelze prodloužit. Pro dlužníka má však pozemkový poplatek také významnou nevýhodu: Umožňuje okamžitou exekuční dražbu zapůjčeného předmětu bez právních kroků. U hypotéky to nefunguje, v tomto případě se vždy jedná o právní kroky, pokud dlužník při registraci hypotéky nepředložil exekuci.
Jaké typy hypoték zná bankovnictví?
Na tomto místě bychom vám chtěli představit nejdůležitější typy hypotečních úvěrů pro soukromé osoby:
V oblasti úvěrů na nemovitosti jsou amortizační hypotéky na denním pořádku: Zde dlužník platí věřiteli konstantní měsíční částku. Zbývající dluh se snižuje s každou splátkou, úroky se snižují a částka splátky se zvyšuje. Tímto způsobem se zbývající dluh časem rychleji a rychleji snižuje. Úroky z půjčky jsou obvykle stanoveny předem a zůstávají stabilní až do vypršení platnosti smlouvy o půjčce.
Hypotéka s pevnou sazbou funguje úplně jinak: celá částka půjčky včetně úroků je splatná ke splacení ve smluvně dohodnutém termínu.
Variabilní hypotéka představuje určitý stupeň rizika pro obě strany, protože není vázána na pevnou úrokovou sazbu. Zde hypotéční sazba klesá a stoupá v souladu s kapitálovým trhem. Variabilní hypotéka nemá pevně stanovenou dobu, ale lze ji obvykle zrušit každých šest měsíců.
Reverzní hypotéka je zvláště zajímavá pro starší majitele nemovitostí. Splacení čerpané půjčky je splatné až po smrti majitele, který je zároveň dlužníkem. Peníze jsou tedy k dispozici na vylepšení důchodu nebo na splnění různých přání. Později půjčku splatí buď dědici, nebo banka přijme jejich peníze z prodeje nemovitosti.
Výhody a nevýhody hypotečního úvěru
Výhody hypotečního úvěru ve formě amortizační hypotéky jsou zřejmé: úrokové sazby úvěru jsou obvykle výrazně nižší a banky také věřitelům se solidním zajištěním poskytují vyšší částky úvěru. Pokud se dohodnete na pevné úrokové sazbě, vaše pravidelná výše splácení vždy zůstane stejná, což má za následek lepší finanční plánování. Banky také často v rámci hypotečního úvěru do určité míry umožňují zvláštní splátky, takže pokud jste v dobré finanční situaci, můžete svůj úvěr splácet rychleji.
Samozřejmě bychom také chtěli otevřeně řešit nevýhody: Existují další náklady za vložení hypotéky do katastru nemovitostí, které dlužník musí zaplatit. A v rámci hypotéky slibujete své vlastní čtyři zdi nebo případně nájemní dům, který vám přinese pravidelný příjem. Takže počítejte velmi opatrně, abyste nakonec nepřijeli o svůj majetek! S hypotékou můžete nemovitost dále prodat pouze po předchozí dohodě a za určitých podmínek, takže vaše vlastnické právo je omezeno.
Jak se vyhnout zvláštním rizikům:
- Při čerpání půjčky se ujistěte, že můžete přinést kapitálový podíl minimálně 20%, protože to zajistí, že půjčka nepřekročí vaši finanční volnost.
- Výše úvěru by v žádném případě neměla překročit 70% současné hodnoty nemovitosti, protože vaše nemovitost se může v průběhu let také odepisovat. Chcete se dostat z možného exekučního prodeje bez jakéhokoli dluhu.
- Pokud svou úvěrovou smlouvu uzavíráte za vysoké úrokové sazby, měli byste se ujistit, že doba trvání je co nejkratší. Tím je zajištěno, že budete mít prospěch z případného pozdějšího poklesu úrokových sazeb. V dobách nízkých úrokových sazeb se vyplatí dlouhá pevná úroková sazba.
- Nenechávejte počáteční splátkovou sazbu příliš nízkou. Může se vám vyplatit, můžete-li v průběhu splácení upravit splácení směrem nahoru, abyste hypotéku neudrželi po dobu 30 a více let. Nejpozději byste měli být připraveni na odchod do důchodu!
Jak dlouho hypotéka vydrží?
Hypotéka sama o sobě nevyprší, dlužníci a věřitelé musí jednat. Jakmile je celá částka půjčky splacena, měl by dlužník požádat katastr nemovitostí o výmaz. V druhém případě je pozemní poplatek vypuštěn „ze zákona“, konkrétně v případě exekuční dražby.
Zrušení hypotéky po splacení půjčky
Chcete-li zrušit hypotéku po splacení půjčky, potřebuje bývalý dlužník potvrzení, které lze zrušit, nebo povolení zrušení od věřitele, obvykle od banky. Obraťte se na katastr nemovitostí s tímto osvědčením a požádejte o výmaz. Za to se obvykle platí poplatky.
Zákonem zanikne v případě uzavření aukce nebo správy
Pokud dlužník nesplní své povinnosti splácení, požádá o omezení přístupu. K tomu obvykle dochází u soudu, což lze obejít pouze na základě výše uvedené doložky o vyloučení. Pokud je hypotéka zadána s doložkou o vyloučení, věřitel také obdrží exekuční titul. Hypotéka zaniká vynuceným prodejem nemovitosti nebo v případě, že dlužník v případě nucené správy splnil své nároky současným příjmem z pronájmu.
Pevně propojeno: záznam v katastru nemovitostí a hypotéka
Hypotéka a odpovídající záznam v katastru nemovitostí patří k sobě, bez odpovídajícího záznamu tento speciální typ ochrany půjčky nefunguje. Tímto způsobem věřitel zajistí svá zákonná práva, pokud nezíská částku půjčky zpět. V průběhu procesu financování notář v případě financování nemovitostí často sjednává všechny záznamy v katastru nemovitostí. Faktura s poplatkem je poté zaslána z katastru nemovitostí dlužníkovi. Ihned po splacení úvěru se hypotéka stává neúčinnou z důvodu výmazu v katastru nemovitostí požadovaném dlužníkem.
Více hypoték na jeden dům: je to možné?
Vlastník nemovitosti má možnost zajistit si na svou nemovitost více než jednu půjčku. Ke každé jednotlivé půjčce potřebuje novou hypotéku, kterou si zapsal do katastru nemovitostí, protože hypotéka je vždy spojena s jednou pevnou pohledávkou. Platí zde ale také pravidlo uvedené výše: Nikdy nepůjčujte svému domu celkovou částku, která přesahuje 70% současné tržní hodnoty, abyste zajistili, že v každém případě splníte všechny požadavky.
Pronajmout nebo prodat dům s hypotékou?
Svůj dům můžete i nadále volně využívat i s hypotékou, takže jeho pronájmu nic nestojí v cestě. Jediné, na čem věřiteli záleží, je to, že splácíte svůj dluh. Prodej vašeho domu s hypotékou je trochu obtížnější: Diskutujte o tomto plánu se svým věřitelem, kterým je obvykle domácí banka. Pravděpodobně bude splatná platba při prodeji, která slouží k úplnému spuštění půjčky, včetně kompenzace požadované bankou za ztracený úrok. Takzvaná pokuta za platbu předem obvykle není zrovna levná. Alternativně můžete navrhnout převod zajištění do jiné nemovitosti a splácení půjčky v obvyklých splátkách.
Závěr
Hypotéka se doporučuje zejména lidem, kteří chtějí získat nemovitost koupí nebo výstavbou nové. V této oblasti však existuje jasný trend směrem k pozemkovým poplatkům. Bez ohledu na to, zda se jedná o pozemkový poplatek nebo hypotéku: půjčka ve výši nejméně 20%, stálé zaměstnání a, pokud je to možné, pojištění pro případ neplacení platby podporují půjčování, a to i pro vaši vlastní bezpečnost.
Krok za krokem: Jak získat hypotéku
- Vyberte nemovitost, zajistěte nákup
- Vyjednejte s bankou úvěrovou smlouvu
- Nechte notáře sepsat kupní smlouvu
- Přiřaďte notáře k zápisu hypotéky do katastru nemovitostí
- banka obdrží hypotéční list jako věřitel
- majitel nemovitosti platí fakturu za zápis do katastru nemovitostí
Smazat hypotéku:
- Splácení půjčky v plné výši
- Požádejte banku o povolení ke smazání
- Žádejte o výmaz v katastru nemovitostí (prostřednictvím notáře) s ověřeným prohlášením o souhlasu všech vlastníků
- Zaplaťte poplatky za výmaz
