Základní právní požadavky
Nejprve byste měli vědět, že v zákoně je fakturace za služby téměř výhradně označována jako fakturace za služby. To souvisí se skutečností, že pro provozní náklady budovy existuje samostatná vyhláška, a to vyhláška o provozních nákladech (BetrKV).
Jaké jsou provozní náklady
Oddíl 1 BetrKV definuje, jaké jsou provozní náklady. Zákon říká, že se jedná o veškeré náklady, které vzniknou vlastníkovi nemovitosti tím, že ji vlastní nebo zamýšlí.
To zahrnuje také náklady, které vzniknou ze zamýšleného použití budov, pomocných budov, systémů a zařízení na pozemku.
Pojem provozní náklady musí být tedy jasně oddělen od administrativních nákladů. To jsou všechny náklady spojené se správou budovy.
Tzv. Náklady na údržbu také nejsou součástí provozních nákladů. Náklady na údržbu jsou všechny náklady, které je třeba vynaložit na „zachování zamýšleného užívání budovy“.
Nejdůležitější typy provozních nákladů
- probíhající veřejné náklady, daň z nemovitosti
- Zdroj vody
- Odvodnění (tj. Náklady na odpadní vodu)
- Provoz systému ústředního topení
- Provoz centrálního zásobování teplou vodou a všech připojených systémů
- Náklady na provoz výtahu (včetně nákladních výtahů)
- Úklid budovy
- Kontrola škůdců
- Údržba zahrady
- Obecné náklady na osvětlení budovy
- Náklady na čištění komína
- stavební pojištění
- Provoz sdíleného anténního systému
- Náklady na správce
Rozdělení provozních nákladů podle BGB
Na možnost pronajímatele přenést provozní náklady na nájemce se vztahují ustanovení § 556 německého občanského zákoníku (BGB). Kromě toho jsou ustanovení oddílu 2 BetrKV rozhodující, pokud jde o možnost přenést provozní náklady na nájemce.
V těchto dvou odstavcích je uveden seznam vedlejších nákladů, které mohou být přeneseny na nájemce, a lhůty pro jejich provedení. Článek 556 německého občanského zákoníku (BGB) obsahuje rovněž další ustanovení týkající se plateb nájemného.
Žádný obecný zákonný požadavek na platbu
V zásadě lze konstatovat, že vyúčtování provozních nákladů nájemci vyžaduje odpovídající předchozí dohodu mezi pronajímatelem a nájemcem. Ve skutečnosti neexistuje žádná zákonem stanovená povinnost - v koncepci nařízení je do značné míry smluvní volnost. Nájemní smlouva obecně obsahuje tuto smlouvu.
To znamená, že jsou možné zálohy i platby na účet. Jakmile však dojde k dohodě, je pronajímatel povinen předložit fakturu. Platí pro to určité lhůty, které stanoví také zákon. Rozsah zákona a jeho forma jsou rovněž definovány zákonem; BGH má k tomu právně závazné stanovisko.
