Financování výstavby a renovace domu »Velký přehled

Odpočitatelnost nákladů řemeslníků

V zásadě existuje možnost odečíst od daně část nákladů na renovace a přestavby. Je třeba rozlišovat mezi obytným prostorem, který využívá majitel a pronajímá.

Samostatně využitý životní prostor

Zde lze uplatnit proti dani z příjmů pouze část nákladů. Právním základem je § 35a EStG (služby řemeslníků v domácnosti). Můžete odepsat 20% ze mzdy řemeslníků (žádné náklady na materiál!), Až do výše 1 200 EUR ročně a domácnost.

Metoda výpočtu:

  • Určete mzdové náklady z faktury obchodníka
  • Vypočítejte 20% mzdových nákladů
  • Poté lze podat až 1 200 EUR z této částky (pokud částka přesáhne 1 200 EUR, jinak je uvedeno 20% ze mzdy pro řemeslníky).

Aby bylo možné odpisy, musí být faktura obchodníka zaplacena bankovním převodem (faktury zaplacené v hotovosti nejsou uznány). Odpisy se vztahují pouze na služby, na které nebyla použita žádná dotace nebo půjčka s nízkým úrokem.

Pronajatý obytný prostor

Pokud si pronajmete budovu nebo byt, náklady na renovaci jsou vždy náklady na reklamu a v plné výši. Snižují příjmy z pronájmu o vynaloženou částku, a proto je třeba je přiřadit přímo k příjmu z pronájmu jako výdaje snižující daň. V případě budov, které také sami bydlíte, lze náklady započítat pouze proti pronajaté části. Výdaje musí být jednotlivě prokázány a zdokumentovány.

Nová budova

Pokud stavíte nebo kupujete dům, je nejlepší se zeptat daňového poradce, které náklady lze podrobně odepsat. Existuje několik možností:

  • Úroky z půjčky lze odepsat (pro obytný prostor obývaný majitelem)
  • tzv. odpisy nemovitostí (odpisy za opotřebení) se vztahují pouze na pronajaté nemovitosti v nových budovách
  • Kdokoli, kdo kupuje a pronajímá nemovitost, může uplatnit nárok na amortizaci
  • Výdaje na údržbu lze odepsat jako výdaje na reklamu (kosmetické opravy, tepelná izolace, zvuková izolace, technická obnova) i po několik let
  • Rozšíření a nezbytná opatření se považují za výrobní náklady, nikoli za náklady na údržbu

U samostatně užívaného obytného prostoru lze odepisovat pouze úroky z půjčky, všechny ostatní odpisy se vztahují výhradně na pronajatý obytný prostor. V případě samotného pozemku obvykle nedochází k odpisům (protože jeho hodnota neklesá nepřetržitě, jako je tomu u budov).

Financování KfW

KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) je největším poskytovatelem financování v Německu. Různá opatření jsou podporována pomocí různých programů, z nichž každý lze rozpoznat podle čísla programu. Nejdůležitější programy jsou uvedeny níže.

Rekonstrukce a přestavba stávajících nemovitostí

V případě stávajících nemovitostí jsou podporovány různé oblasti energetické účinnosti, ale také zvyšování komfortu bydlení a bezbariérové ​​renovace, stejně jako opatření pro větší ochranu proti vloupání. Financování může mít formu grantu nebo zvýhodněného úvěru, jednotlivé granty lze také kombinovat. Na renovaci topného systému však dotace pocházejí téměř výlučně od společnosti BAFA. Tyto granty naleznete níže v části Granty BAFA.

Program č. Název programu pokrok Přímý odkaz
151 a 152 Rekonstrukce energeticky účinné - úvěr Půjčka s nízkým úrokem, 0,75% p, .a. na energetickou rekonstrukci nebo nákup zrekonstruovaného obytného prostoru (efektivního domu), dotace na splacení https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privathaben/Bestandsimmobilien/Finanzierungsangebote/Energieitzt-Sanieren-Kredit-%28151-152%29/
167 Doplňková půjčka na energeticky účinnou renovaci Příjemce úvěr do 50 000 EUR na bytovou jednotku, 1,46% pa https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privathaben/Bestandsimmobilien/Finanzierungsangebote/Energieitzt-Sanieren-Erg%C3%A4nzungskredit-%28167%29/
430 Investiční grant na energeticky účinnou renovaci - bez úvěru (se samofinancováním) V případě energeticky efektivní renovace nebo nákupu renovovaného obytného prostoru lze kombinovat dotaci až 30 000 EUR na bytovou jednotku https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privathaben/Bestandsimmobilien/Finanzierungsangebote/Energieitzt-Sanieren-Zuschuss-%28430%29/
431 Dodatečné financování stavebního dozoru při obnově energie Kromě toho, pokud stavební dozor probíhá během energetické obnovy, u programů 151, 152 a 430 50% nákladů na stavební dozor (do maximální výše 4 000 EUR) https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privathaben/Bestandsimmobilien/Finanzierungsangebote/Energieitzt-Sanieren-Baubegleitung-%28431%29/
159 Více pohodlí bydlení, ochrana proti vloupání nebo renovace odpovídající věku (bezbariérově) Nízkoúrokový úvěr 0,75% pa až do výše 50 000 EUR, také na nákup převedeného obytného prostoru, lze použít kromě 151, 152 nebo 430 https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privathaben/Bestandsimmobilien/Finanzierungsangebote/Altersrechte-umbauen-%28159%29/index-2.html
455 Více pohodlí bydlení, ochrana proti vloupání nebo renovace odpovídající věku (bezbariérově) Dotace (na financování bez úvěru) až 6 250 EUR na kombinovaná opatření, ochrana proti vloupání: až 1 500 EUR dotace také na nákup, lze kombinovat s dalšími dotacemi, https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privathaben/Bestandsimmobilie/F%C3%B6rderprodukte/Altersrechte-Umbauen-Investitionszuschuss-%28455%29/
274 Obnovitelné energie: fotovoltaický systém Nízko úročená půjčka od 1,21% pa až do výše 25 milionů EUR na projekt https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privathaben/Bestandsimmobilien/F%C3%B6rderprodukte/Erneuerbare-Energien-Standard-Photovoltaik-%28274%29/
275 Erneuerbare Energien: Photovoltaik-Anlage mit zusätzlichem Speicher Zinsbegünstigter Kredit ab 1,21 % p.a., Tilgungszuschuss, auch für Nachrüstung mit Speicher, bis zu 20 Jahre Laufzeit https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestandsimmobilie/F%C3%B6rderprodukte/Erneuerbare-Energien-%E2%80%93-Speicher-%28275%29/

Förderungen der KfW bei Neubau und Kauf

Die wichtigsten KfW-Förderprogramme beim Neubau und Kauf von energieeffizientem Wohnraum haben wir in nachfolgender Tabelle aufgelistet. Zusätzlich können auch die Programme 274 und 275 auch bei neu gebauten und gekauften Immobilien genutzt werden.

Programm Nr. Programmname Förderung Direktlink
153 Energieeffizient Bauen Zinsbegünstigtes Darlehen ab 0,75 % p.a., bis zu 50.000 EUR bei Kauf oder Bau, Tilgungszuschuss 5.000 EUR, kombinierbar https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Neubau/Finanzierungsangebote/Energieeffizient-Bauen-%28153%29/
124 KfW-Wohnungseigentumsprogramm Finanzierung von selbst genutzem Wohnraum, begünstigter Kredit ab 1,1 % p.a. bis 50.000 EUR Kreditbetrag, kombinierbar https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Neubau/Finanzierungsangebote/Wohneigentumsprogramm-%28124%29/
134 KfW-Wohnungseigentumsprogramm für die Finanzierung von Genossenschaftsanteilen Begünstigter Kredit ab 1,1 % p.a. für Privatpersonen, die Genossenschaftsanteile erwerben wollen, bis 50.000 EUR pro Vorhaben https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Neubau/Finanzierungsangebote/Wohneigentumsprogramm-Genossenschaftsanteile-%28134%29/

Stand der Programme und Bedingungen: 29.11. 2015
Angaben laut KfW.

KfW-Effizienzhaus

Je höher der Energieeffizienz-Standard des gekauften oder gebauten Eigenheims ist, desto höher fällt der Tilgungszuschuss aus, den die KfW gewährt. Ausschlaggebend dafür ist der Jahresenergiebedarf an Primärenergie und die jeweils gegebenen Transmissionswärmeverluste. Die Berechnung für Effizienzhäuser ist dabei relativ simpel: Ein Effizienzhaus 100 entspricht den Vorgaben der EnEV für Neubauten, die Effizienzhäuser 70, 55 und 40 haben dagegen einen Primärenergiebedarf, der bei nur 70 %, 55 % oder 40 % der Vorgaben der EnEV liegt. Je geringer der Primärenergiebedarf, desto höher fällt der Tilgungszuschuss bei der KfW aus.

Förderungen des BAFA

Das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) fördert das Heizen und/oder Bereiten von Warmwasser mit erneuerbaren Energiequellen. Für diesen Bereich gibt es bei der KfW mittlerweile keine Förderungen mehr, hier fördert nur noch das BAFA. Insgesamt gibt es fünf grundlegende Förderbereiche:

  • Solarthermie
  • Biomasse
  • Wärmepumpen
  • Nachträgliche Optimierungen
  • besondere Energieeffizienz und Zusatzförderungen

Solarthermie

Zusätzlich zur gewährten Basisförderung kommen auch noch Innovationsförderungen und mögliche Zusatzförderungen beim Einsatz weiterer energieeffizienter Technologien. Eine detaillierte Übersicht finden Sie hier: http://www.bafa.de/bafa/de/energie/erneuerbare_energien/solarthermie/publikationen/uebersicht_solar.pdf

Förderbare Kollektoren und Anlagen werden in diesem Dokument aufgelistet: http://www.bafa.de/bafa/de/energie/erneuerbare_energien/solarthermie/publikationen/energie_ee_solarliste.pdf

Für eine Solarthermie-Anlage, die ausschließlich zur Warmwasserbereitung dient, werden bei einer Kollektorgröße zwischen 11 und 40 m² Fläche Förderungen von 50 EUR pro m² bezahlt. Darunter gibt es nur einen Pauschalbetrag, bei Anlagen zwischen 20 und 100 m² Fläche werden dagegen nur besonders innovative Anlagen mit 100 EUR pro m² bzw. 75 EUR pro m² gefördert.

Für Anlagen, die auch zur Heizungsunterstützung dienen, gelten höhere Fördersätze von 140 EUR pro m², abhängig von der jeweiligen Größe. Auch die Erweiterung bestehender Solaranlagen ist förderfähig, Dafür gelten wiederum separate Fördersätze, die Sie ebenfalls der obigen detaillierten Übersicht entnehmen können.

Biomasse-Anlagen

Alle Heizungsanlagen, die mit Biomasse betrieben werden, fördert das BAFA ebenfalls. Förderfähig sind alle Biomasse-Anlagen,die eine Größe zwischen 5 und 100 kW haben. Konkret sind das:

  • Pellets- und Hackschnitzelheizungen
  • Pelletöfen mit Wassertasche
  • Kombinationskessel für Pellets/Hackschnitzel und Scheitholz
  • Scheitholzvergaserkessel

Geteilt ist die Förderung nach Basisförderung, Innovationsförderung und Zusatzförderungen bei bestimmten Anlagenkombinationen. Die Basisförderungen gibt es in folgender Höhe:

Heizungsart Basisförderung Basisförderung bei KfW-Effizienzhaus 55
Pelletofen mit Wassertasche 80 EUR je kW Nennwärmeleistung, mind. 2.000 EUR bis zu 50 % höher
Pelletkessel 80 EUR je kW Nennwärmeleistung, mind. 3.000 EUR bis zu 50 % höher
Pelletkessel mit neu errichtetem Pufferspeicher von mind. 30 l 80 EUR je kW Nennwärmeleistung, mind. 3.500 EUR bis zu 50 % höher
Hackschnitzelanlagen pauschal 3.500 EUR bis zu 50 % höher
Scheitholzanlagen, Scheitholzvergaser pauschal 2.000 EUR (bei emissionsarmen Kesseln) bis zu 50 % höher

Stand der Förderangaben. 29. 11. 2015

Dazu kommen noch Innovationsförderungen bei Partikelabscheidung und Brennwertnutzung. Eine Übersicht über diese zusätzlichen Förderbeträge finden Sie hier: http://www.bafa.de/bafa/de/energie/erneuerbare_energien/biomasse/innovations_und_zusatzfoerderung/index.html

Kombinationsförderungen

  • bei Kombination mit einer Solarkollektoren-Anlage oder einer Wärmepumpe oder bei Anschluss an ein Wärmenetz werden 500 EUR je Kombinationsanlage zusätzlich bezahlt

Nachträgliche Optimierungsmaßnahmen

Auch nachträgliche Optimierungsmaßnahmen werden vom BAFA gefördert. Das gilt auch für bereits bei der Errichtung geförderte Anlagen. Nähere Informationen dazu gibt es hier: http://www.bafa.de/bafa/de/energie/erneuerbare_energien/optimierung/index.html

    Wärmepumpen

    Wärmepumpen fördert das BAFA bis zu 100 kW Nennwärmeleistung. Auch hier kommt zur Basisförderung noch eine mögliche Innovationsförderung und bestimmte Zusatzförderungen.

    Basisförderungen bei Wärmepumpenanlagen:

    Wärmepumpenart Basisförderung Basisförderung bei KfW-Effizienzhaus 55 Lastmanagementfähige Anlage
    Luft-Wärmepumpen 1.300 EUR je Anlage bis zu 50 % höher bis zu 500 EUR zusätzlich
    Luft-Wärmepümpen monovalent oder leistungsgeregelt 1.500 EUR je Anlage bis zu 50 % höher bis zu 500 EUR zusätzlich
    Erdwärmepumpen oder Wasser-Wärmepumpen 4.000 EUR je Anlage bis zu 50 % höher bis zu 500 EUR zusätzlich
    Erdwärmepumpen oder Wasser-Wärmepumpen mit Ausführung von Erdsondenbohrung 4.500 EUR je Anlage bis zu 50 % höher bis zu 500 EUR zusätzlich
    Sorptionswärmepumpen, unabhängig von der Wärmequelle 4.500 EUR je Anlage bis zu 50 % höher bis zu 500 EUR zusätzlich

    Stand der Förderangaben. 29. 11. 2015

    Innovationsförderung

    Für besonders leistungsfähige Wärmepumpen (Jahresarbeitszahl mindestens 1,5 bei gasbetriebenen Wärmepumpen, mindestens 4,5 bei allen anderen) kann noch zusätzlich eine Zusatzförderung in Höhe von 50 % der Basisförderung gewährt werden. Eine Übersicht darüber finden Sie hier: http://www.bafa.de/bafa/de/energie/erneuerbare_energien/waermepumpen/innovations_und_zusatzfoerderung/index.html

    Kombinationsförderungen bei Wärmepumpenanlagen

    Wie auch bei den Biomasse-Heizungen werden bei Kombination mit anderen Anlagen (Solarkollektoren, Biomasse-Anlagen) 500 EUR zusätzlich bezahlt. Diese Förderung wird auch geleistet, wenn die Wärmepumpe an ein Wärmenetz angeschlossen wird.

    Für die nachträgliche Optimierung bereits bestehender Anlagen (auch wenn sie bereits bei der Errichtung gefördert waren) ist auch bei Wärmepumpen eine zusätzliche Förderung möglich. Nähere Informationen dazu finden Sie hier: http://www.bafa.de/bafa/de/energie/erneuerbare_energien/waermepumpen/basis_und_zusatzfoerderung/optimierungsmassnahme.html

    Weitere Förderungen des BAFA

    Neben den grundlegenden Bereichen werden auch gefördert:

    • Klima-Kälteanlagen (nur bei Unternehmen) sowie
    • Anlagen zur Kraft-Wärme-Kopplung nach dem KWKG, dabei gibt es eine besondere Förderung für Mini-KWK-Anlagen, für das seit 2015 noch höhere Zuschüsse gelten (bis 20 kW-Anlagen)

    Klima- und Kälte-Anlagen

    Im Zuge der nationalen Klimaschutzalternative werden auch Klima- und Kälteanlagen mit besonderen Merkmalen gefördert. Hier gilt eine Basis- und eine Bonusförderung, jeweils unterschiedlich für den Bau oder die Sanierung einer bestehenden Anlage, dazu kommen noch Förderungen für die Kosten von begleitenden Sachverständigen. Antragsberechtigt sind grundsätzlich:

    • Unternehmen
    • gemeinnützige Organisationen
    • Zweckgemeinschaften und Verbände

    Für reine Privatvpersonen gilt die Förderung dagegen nicht, außer sie betreiben ein Unternehmen.
    Einen umfassenden Überblick über die Förderungen finden Sie hier: http://www.bafa.de/bafa/de/energie/kaelteanlagen/aktuelles_foerderprogramm/hoehe_der_foerderung/index.html

    Mini-KWK-Anlagen bis 20 kW

    Seit dem 1. Januar 2015 gelten für Mini-KWK-Anlagen höhere Fördersätze. Diese Basisförderungen sind gestaffelt nach Leistung der Anlage. Kleine Anlagen für Ein- und Zweifamilienhäuser mit 1 kW erhalten beispielsweise eine Basisförderung von 1.900 EUR (einmaliger Investitionszuschuss). Dazu kommen noch mögliche Bonusförderungen für besonders wärmeeffiziente Anlagen (+25 % der Basisförderung) und/oder besonders stromeffiziente Anlagen (+60 % der Basisförderung).

    Eine besonders effiziente Anlage von 1 kW Leistung mit hohem elektrischen Wirkungsgrad und hoher Wärmeeffizienz kann also mit maximal 1.900 EUR + 475 EUR + 1.140 EUR = 3.515 EUR gefördert werden.

    Die Förderungen für Anlagen höherer Leistung (bis zu 20 kW) finden Sie unter http://www.bafa.de/bafa/de/energie/kraft_waerme_kopplung/mini_kwk_anlagen/index.html aufgelistet.

    Stand der Förderangaben. 29. 11. 2015

    Förderungen der Länder

    Über die jeweiligen Landesförderinstitute werden teilweise noch zusätzliche Förderungen gewährt, teilweise - etwa in Baden-Württemberg - auch die bestehenden KfW-Programme noch mit zusätzlichen Tilgungszuschüssen versehen.

    Eine Übersicht über die Fördermittel in den einzelnen Bundesländern finden Sie hier: http://www.aktion-pro-eigenheim.de/haus/foerderung/bundeslaender/

    Berücksichtigt sind dabei auch spezielle Förderungen für Familien oder Personen mit Behinderungen, die die Länder jeweils gewähren.

    Förderungen von Kommunen und Gemeinden

    Eine sehr gute Übersicht über Fördermittel von Kommunen und einzelnen Gemeinden finden Sie auch hier : http://www.aktion-pro-eigenheim.de/haus/foerderung/kommunen/suche/

    Aktuell werden dort die Förderangebote von rund 734 Gemeinden berücksichtigt. Zusätzlich können Sie auch in Ihrer Gemeinde fragen, oder in einer deutschlandweiten, individuellen Fördermitteldatenbank nachsehen: http://www.foerdermittel-auskunft.de/

    Wohnungsbauprämie

    Bestimmte förderfähige Verträge (z.B. Bausparverträge) werden unter bestimmten Bedingungen mit einer staatlichen Prämie (Wohnungsbauprämie) von 8,8 % (Wohnungsbauprämie) gefördert, dabei gelten bis zu 45,06 EUR für Einzelpersonen als jährliche Obergrenze, bei Ehepaaren 90,11 EUR jährlich. Die Förderung kann bezogen werden, wenn mindestens 50 EUR pro Jahr in einen solchen Vertrag eingezahlt werden, der Vertrag darf sieben Jahre lang nicht aufgelöst werden, und kann dann für Bau, Haus- oder Wohnungskauf oder für direkt mit dem Wohnen verbundene Anschaffungen (z.B. neue Küche) verwendet werden.

    Stand der Förderangaben: 29. 11. 2015

    Riesterrente als Wohnförderung

    Wer einen Riester-Vertrag mit staatlicher Förderung abschließt, darf damit auch selbst genutzten Wohnraum finanzieren oder ein entsprechendes Darlehen tilgen. Beachten sollte man dabei aber die nachgelagerte Besteuerung und die Tatsache, dass bei Verkauf oder Vermietung des angeschafften Wohnraums die erhaltene Riester-Förderung in den meisten Fällen zurückgezahlt werden muss. Umfassende Informationen über das Thema „Wohn-Riester“ finden Sie hier: http://www.wohn-riester-info.de/

    Förderungen der Energieversorger

    Einzelne Energieversorger bieten unterschiedliche gestaltete Förderungen (Gutschriften, Fördergelder, Zuschüsse) bei der Anschaffung von stromsparenden Geräten, teilweise auch bei anderen Energieeffizienz-Maßnahmen an, Die Stadtwerke Rösrath bieten beispielsweise sogar hohe Zuschüsse bei Errichtung einer Photovoltaik-Anlage an. Wenden Sie sich also immer auch an Ihren regionalen Energieversorger mit der Frage nach möglichen Zuschüssen bei Anschaffung neuer Geräte oder energieeffizienter Anlagen.

    Umfassende Fördermittel-Datenbank

    Alle hier noch nicht erwähnten Fördermittel finden Sie in einer deutschlandweiten, sehr umfassenden Fördermitteldatenbank, in der individuell mögliche Förderungen schnell und einfach abgerufen werden können. Sie finden dort eine Übersicht über sämtliche Fördermittel von Bund, Ländern, Gemeinden und anderen Förderungsgebern (nach Angabe des Anbieters).

    Die Fördermitteldatenbank findet sich hier: http://www.foerdermittel-auskunft.de/

    Tipps & Tricks

    Vždy věnujte pozornost tomu, které granty lze navzájem kombinovat a které nikoli. Dobrou strategií může být také předem zjistit možné financování a poté koordinovat plánovaná opatření s příslušnými kritérii financování. Tímto způsobem můžete často těžit z dodatečného financování, a tím ještě více snížit své náklady (např. Další financování od BAFA).

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